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                行業(yè)咨詢(xún)
                其實(shí)你家項目的工法樣板都做錯了!
                2020.01.18
                房地產(chǎn)發(fā)展到今天,房企或項目之間已經(jīng)沒(méi)有所謂的獨門(mén)秘笈可言。即每一道工序或流程,都會(huì )被“Ctr + V” 進(jìn)行復制,后成為行業(yè)內的一個(gè)常規化的流程和動(dòng)作。
                其實(shí)這些動(dòng)作被復制無(wú)可厚非,厚非的是很多項目copy的過(guò)程中,走歪了路,只學(xué)到其套路,卻未得其精髓。后變成了“為做而做”的程序化動(dòng)作。
                 
                房地產(chǎn)發(fā)展到今天,房企或項目之間已經(jīng)沒(méi)有所謂的獨門(mén)秘笈可言。即每一道工序或流程,都會(huì )被“Ctr + V” 進(jìn)行復制,后成為行業(yè)內的一個(gè)常規化的流程和動(dòng)作。
                其實(shí)這些動(dòng)作被復制無(wú)可厚非,厚非的是很多項目copy的過(guò)程中,走歪了路,只學(xué)到其套路,卻未得其精髓。后變成了“為做而做”的程序化動(dòng)作。
                 
                而這種走樣,其中一個(gè)典型的就是工法樣板。比如大部分三四線(xiàn)城市的房企和項目也都在跟風(fēng)的做工法樣板,但多數是照虎畫(huà)成了貓。
                那么一些項目的工法樣板把路走錯在哪里了呢? 又該怎么去糾正呢?
                下面,明源君就一一道來(lái)。
                 
                 
                你家項目的工法樣板
                都錯在了這些地方
                 
                 
                很多中小房企的項目在工法樣板上犯的錯誤通常體現在兩方面,一是工法展示區的材料,多是簡(jiǎn)單的堆砌和擺放,對客戶(hù)的心理強化作用幾乎為零;二是對項目工程質(zhì)量起引路作用的工藝施工樣板的重視不夠,很多工藝樣板沒(méi)有或者變成了走過(guò)場(chǎng)。
                 
                一、項目工法材料的展示,不夠直觀(guān)形象
                 
                這種錯誤在大量小房企開(kāi)發(fā)的項目身上體現的尤為明顯。從項目操作流程上來(lái)說(shuō),進(jìn)行工法材料的展示,沒(méi)任何問(wèn)題。但在具體的呈現形式上,其則開(kāi)始偷懶和不用心。這種偷懶和不用心,又具體體現在以下兩點(diǎn)
                 
                項目各類(lèi)材料集中放在工法區內,客戶(hù)對這些材料“意味著(zhù)什么”缺少想象。
                 
                很多項目常規的做法,在售房部?jì)乳_(kāi)辟出一個(gè)工法展示區,將項目的建筑用材陳列出來(lái)。工法展示區因裝修檔次和燈光的差異,有的呈現效果檔次要高些,有的則很是普通。
                但從客戶(hù)的角度來(lái)說(shuō),看到的僅是一堆建筑材料,這些材料意味著(zhù)什么,完全想象不到。這種做法就好比給客戶(hù)羅列一堆食材,讓客戶(hù)想象這個(gè)道菜做好后的質(zhì)量如何。
                 
                 
                 
                項目科技系統的展示只存在展板和銷(xiāo)售說(shuō)辭當中,客戶(hù)對其實(shí)際功能的感受弱。
                 
                有些項目出于實(shí)際需要或者銷(xiāo)售溢價(jià)的考慮,也會(huì )配備一些諸如,新風(fēng)系統或智能家居之類(lèi)的黑科技。但這些東西的展示,更多的出現在案場(chǎng)展板或者置業(yè)顧問(wèn)的銷(xiāo)售說(shuō)辭當中。
                因為沒(méi)有“眼見(jiàn)為實(shí)”的展示,客戶(hù)對它們的感受力很弱。終這些黑科技體現的價(jià)值也是事倍功半。
                 
                二、對施工質(zhì)量重視不夠,工藝工法的樣板展示不到位
                 
                前不久,幾個(gè)三四城市項目的策劃向明源君吐槽說(shuō),其項目的工程質(zhì)量簡(jiǎn)直就是渣渣,嚴重托營(yíng)銷(xiāo)后腿,也為后面的沖突埋下隱患。
                之所以出現這種情況,是因為三四五線(xiàn)項目的中小房企自身對工程質(zhì)量的重視程度不夠。使得對工程質(zhì)量起著(zhù)引路作用的施工樣板更多的停留在口頭上。有的做了,也就是為了應付檢查和購房者做的面子工程。
                而這些項目在施工樣板上的錯誤,主要體現在以下幾個(gè)方面
                 
                個(gè)別項目根本就沒(méi)有工藝施工樣板展示。
                 
                一位長(cháng)期在三四線(xiàn)地產(chǎn)項目的工程總曾經(jīng)給明源君說(shuō),一些小城市的項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中很少有所謂的施工樣板的。
                原因主要有二,一是大家都沒(méi)這個(gè)意識,即使有也不會(huì )很重視,而且操作很不規范;二出于控制成本的考慮,雙方因費用談不攏,后卡殼。
                 
                對質(zhì)量起著(zhù)至關(guān)重要的結構樣板缺失。
                 
                有些項目雖說(shuō)做了些工藝樣板,如門(mén)窗安裝、內墻抹灰、外墻涂料、屋面防水等的工藝樣板。但對整個(gè)工程質(zhì)量起著(zhù)至關(guān)重要的結構樣板在整個(gè)施工過(guò)程中卻是缺失的。
                 
                一些易犯質(zhì)量問(wèn)題的工藝樣板被忽視。
                 
                在施工過(guò)程中,一些看似雖小的環(huán)節和工序,卻往往容易出現質(zhì)量問(wèn)題。如滴水構造,建筑公司通常在門(mén)窗過(guò)梁、雨棚板、陽(yáng)臺邊梁的滴水構造做得不到位,致使墻面、天棚流湯滴水而污染嚴重。
                 
                 工藝樣板多是成品,缺少對施工過(guò)程和細節的展示。
                 
                有些項目的工藝樣板,多是為了應付檢查而臨時(shí)性做的成品樣板。而這種樣板,對指導工人施工的工藝細節和過(guò)程幾乎沒(méi)有指導作用。
                 
                 
                 
                項目工法的展示其中一大目的,就是增進(jìn)客戶(hù)對項目用材用料的直觀(guān)了解,增強其對項目品質(zhì)的信任感,后促進(jìn)其下單。
                 
                 
                工法材料展示
                要更具場(chǎng)景感和形象化
                 
                 
                準確的說(shuō),工法展示是一種銷(xiāo)售道具。
                可如何更好的使用這個(gè)道具,就很考驗房企和項目的水平了。而在這方面,碧桂園、萬(wàn)科、當代等標桿性房企做的就十分到位。
                對于三四線(xiàn)的中小房企來(lái)說(shuō),隨著(zhù)客戶(hù)的不斷成熟和越來(lái)越挑剔,其工法的展示也需要與時(shí)俱進(jìn),至少需要向那些標桿們看齊。
                 
                一、材料樣板的展示更加情景的帶入感
                 
                工法材料的展示可由之前簡(jiǎn)單的陳列,轉變?yōu)閳?chǎng)景化的形象展現,通過(guò)場(chǎng)景的帶入感,讓客戶(hù)對材料的優(yōu)勢和性能有著(zhù)更直觀(guān)的了解。
                 
                 模擬場(chǎng)景,讓客戶(hù)對材料的性能有更直接的感官。
                 
                如當代某項目,為了展示其窗玻璃的隔熱性能,就在工法區內通過(guò)室內燈光來(lái)模擬太陽(yáng)光,并對窗戶(hù)玻璃形成照射。
                當客戶(hù)用手觸摸外面的玻璃時(shí),玻璃是被“曬”的很熱;而當再觸摸窗戶(hù)的里層時(shí),玻璃卻又是涼的。通過(guò)直觀(guān)的場(chǎng)景模擬,客戶(hù)對項目用料的材質(zhì)和性能就能是一目了然。遠遠勝過(guò)置業(yè)顧問(wèn)苦口婆心的去講解一大堆。
                 
                 
                 
                再如萬(wàn)科某項目,對門(mén)窗五金用料的展示,通過(guò)簡(jiǎn)單的KT板繪畫(huà)來(lái)模擬真實(shí)場(chǎng)景。也勝過(guò)那種的簡(jiǎn)單的堆砌式陳列。
                 
                 
                 
                直接呈現真實(shí)場(chǎng)景,給予客戶(hù)更大的心理沖擊。
                 
                如當代北京moma項目,為項目提供了一個(gè)地源熱泵供熱的配套,更了更加形象的展示這一優(yōu)勢。索性將項目地源熱泵的地下設備機房,變成了對外展示的樣板。
                當客戶(hù)們走在由地下管道形成的迷宮里時(shí),相關(guān)人員在旁邊講解著(zhù)地源熱泵機組、地熱能交換系統、建筑物內系統和控制系統的工作原理。這種情景加解說(shuō),對客戶(hù)無(wú)論是視覺(jué)上還是心理上,都造成了極大的沖擊力。
                 
                 
                 
                 對比演示,讓客戶(hù)更容易做出判斷。
                 
                如某項目為了展現其同層排水的優(yōu)勢。在做工法展示時(shí),便將同層排水和非同層排水,放在一起做了個(gè)直觀(guān)的對比。
                如下圖左側的就是同層排水,在對比之下,其沒(méi)有明管、不需要吊頂,天棚也不易漏水的優(yōu)勢就展現的很直接,客戶(hù)也更容易看懂。
                 
                 
                 
                 將材料做成工法成品,更容易給客戶(hù)留下正面的印象。
                 
                除了工法材料外,工法成品也是很重要的一種展現形式。不過(guò)通常的工法成品多在工地現場(chǎng),若能把部分工法成品搬到售房部里或售房部旁邊,其銷(xiāo)售道具的正面作用就更加明顯。
                 
                如重慶某房企就將項目中屋面及廚房排氣道風(fēng)帽施工樣板,放在了售房部外面。幾乎每個(gè)進(jìn)出售房部的人都會(huì )在施工樣板前待上幾分鐘,置業(yè)顧問(wèn)也會(huì )借此道具向顧客灌輸項目的工程品質(zhì)。
                 
                 
                 
                二、重視科技系統的場(chǎng)景展現
                 
                一些房企或項目在其住宅中應用的一些科技系統,如空氣清新系統、智能家居系統,某種程度上講,也是一種工法材料,不過(guò)是 “看不見(jiàn)”的材料。不過(guò)當客戶(hù)拿項目與周邊項目對比時(shí),它們對項目來(lái)說(shuō),就成了一個(gè)很重要的加分項。
                所以,如何把這些看不見(jiàn)的“材料”更加形象的展示出來(lái),也是項目和房企們需重點(diǎn)思考的。
                 
                 在性?xún)r(jià)比高的虛擬樣板間內,模擬生態(tài)科技系統。 
                 
                如萬(wàn)科某項目,為了展示項目的空氣清新系統,便通過(guò)手繪的形式在隔板上劃出一個(gè)“樣板間”,并在虛擬樣板間里演示其空氣清新系統。
                借助燈光和逼真的畫(huà)面效果,使得客戶(hù)在里面的體驗與真實(shí)空間無(wú)二。而且展示的主要材料是隔板,所以它又是性?xún)r(jià)比很高的一種展示。
                 
                 
                 
                 通過(guò)互動(dòng)性更強的體驗館,給客戶(hù)帶來(lái)更多沖擊。
                 
                如碧桂園在一些三四線(xiàn)項目,為展示其智能家居系統,則在售房部開(kāi)辟了一個(gè)智能體驗館。力圖將所有高精尖的配置和可以“顯擺”的設施全部在這個(gè)體驗館中給客戶(hù)展現出來(lái)。
                在整個(gè)售樓過(guò)程中,客戶(hù)可以身處其中進(jìn)行互動(dòng)。比如拿起手機掃描二維碼,就可以控制電動(dòng)窗簾的開(kāi)合,而且展館里所有電器都能用手機控制。
                這種互動(dòng)性很大的體驗館,事實(shí)證明,對這種三四線(xiàn)的客戶(hù)非常有吸引力。
                 
                 
                 
                明源君前面說(shuō)過(guò),工法材料樣板是銷(xiāo)售道具,工藝工法施工樣板,也是銷(xiāo)售道具。不過(guò)較于銷(xiāo)售道具,工藝工法施工樣板,更重要的作用在于指導工人施工和樹(shù)立項目工程質(zhì)量標準。
                 
                 
                施工樣板是
                項目質(zhì)量的引路者
                房企必須要重視
                 
                 
                通過(guò)工藝工法樣板可以讓作業(yè)工人知道本工程的質(zhì)量要求,而且無(wú)論是施工員、質(zhì)檢員、監理工程師都可以拿這個(gè)樣板作為項目檢查、驗收的依據。
                因此,對于工程質(zhì)量意識和管控能力薄弱的三四線(xiàn)的中小房企來(lái)說(shuō),更需要施工樣板為項目的施工質(zhì)量來(lái)引路。
                 
                一、項目大規模施工前必須做出結構樣板,并建立質(zhì)量技術(shù)標準。
                 
                一個(gè)建筑工程是否優(yōu)質(zhì)的基礎的標準就是工程結構優(yōu)質(zhì),而像國內基本的優(yōu)質(zhì)工程獎項就是“優(yōu)質(zhì)結構工程獎”??梢院敛豢鋸埖恼f(shuō),結構就是項目工程質(zhì)量的基石。
                所以項目在施工前,必須構筑結構樣板,建立施工技術(shù)標準。
                 
                 施工前,便要做出全套的施工樣板,確定項目的施工技術(shù)標準。
                 
                如旭輝的一些項目,在施工前,會(huì )要求分包、勞務(wù)隊、供應商等合力建設一個(gè)實(shí)驗樣板間,包含結構及其他工藝工序。而在操作的過(guò)程中,若遇到不合理的地方,會(huì )砸掉重做,直到達到要求為止。在不斷的磨合中,各單位確立自己的相應的工藝工序標準。
                而且在工程的建設之中,還要在工地建立獨立的工藝工序樣板區。對各勞務(wù)班組進(jìn)行不定期的工法培訓。同時(shí),項目公司工程部及監理記錄、監督。
                 
                 
                ▲旭輝獨立樣板區
                 
                 可先做獨立的結構樣板,待結構出來(lái)后,在此基礎上做其他工藝樣板。
                 
                這種策略主要適用于,那些比較計較成本的小房企項目。
                其可以先將與前期施工緊密相關(guān)的樣板,如結構施工樣板,做成與工程主體脫離的獨立樣板。
                而后隨著(zhù)工程進(jìn)度的進(jìn)行,大部分工程結構施工成形,那么其他的一些施工樣板就可以附著(zhù)于已完結構之上,比如說(shuō)擋墻防水、構造柱、安裝專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)、填充墻及箱盒等。
                這樣做的優(yōu)點(diǎn)是樣板可以長(cháng)久保留,性?xún)r(jià)比高;缺點(diǎn)就是一些工藝工序,在前期無(wú)法起到宣傳效果。
                 
                 
                ▲獨立的結構施工樣板
                 
                二、注重施工中工藝的整體過(guò)程的呈現,讓施工交底更簡(jiǎn)單
                 
                現在的一些建筑工人,年齡整體偏大。對他們來(lái)說(shuō),“眼見(jiàn)為實(shí)”是他們好的學(xué)習方式。因此,施工樣板應盡量體現施工工藝和過(guò)程。
                注重工藝工序的過(guò)程展示。無(wú)論是架構構造件還是墻面,好都要有整個(gè)工序的一個(gè)施工過(guò)程展示。
                 
                 
                ▲墻面的工藝工序過(guò)程展示
                 
                 
                ▲構造柱的工藝工序過(guò)程
                 
                將建筑用材結合施工細節一起展示,如碧桂園就十分重視工程的工藝細節的呈現。若是涉及到裝修,就會(huì )呈現PVC墻紙、瓷磚等品牌標裝與選材的細節,同時(shí)相關(guān)人員必須熟記。
                 
                 
                 
                三、強化對一些易犯質(zhì)量失誤工序的樣板打造
                 
                有些工藝工序在施工中看似不那么重要,往往卻因為沒(méi)有工藝樣板的指導,而在實(shí)際操作中頻頻出錯。后,導致工程出現質(zhì)量和美觀(guān)污染等問(wèn)題。
                 
                如長(cháng)期以來(lái)挑梁鋼筋構造做法與圖集不一致;如施工縫模板安裝沒(méi)有章法,甚至經(jīng)常出現施工縫模板不專(zhuān)門(mén)做,導致混凝土順便流等;再如門(mén)窗過(guò)梁、雨棚板、陽(yáng)臺邊梁的滴水構造等易犯錯,致使墻面、天棚流湯滴水而污染嚴重。
                這些都需要一定的工藝工序樣板來(lái)進(jìn)行引導施工。
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